2025년 6월 27일, 어제 정부가 부동산 시장을 안정시키겠다며 아주 강력한 대출 규제를 발표했습니다.
서울과 수도권 집값이 다시 오르자, 주택담보대출은 줄이고, 특히 전세를 끼고 집을 사는 갭투자를 사실상 못 하도록 막았습니다.
그런데 갭투자가 막히면 투자자들 얘기만일 까요?
사실 우리 같은 세입자들에게도 전세, 월세 시장이 크게 바뀔 수 있는 중요한 문제입니다.
그래서 오늘은 갭투자 금지 이후 전세시장에 나타날 3가지 변화를 이야기해보고자 합니다.
1. 전세를 끼고 집 사는 갭투자, 이제 못 한다
갭투자는 전세 세입자가 낸 보증금을 이용해 집을 사는 방식입니다.
예를 들어 10억짜리 아파트를 전세 6억을 끼고 사면 집주인은 자기 돈 4억만 있으면 됩니다.
그동안 투자자들은 이렇게 전세를 활용해 적은 돈으로 여러 채를 사고, 집값이 오르면 되팔아 이익을 챙겼습니다.
하지만 이제는 이 구조가 완전히 막혔습니다.
- 정부는 전세대출을 이용해 집을 사는 걸 전면 금지했습니다.
- 보증기관(주택금융공사, HUG, SGI)도 전세대출을 받아 집을 사는 건 보증 못 해준다며 보증을 거절합니다.
- 주택담보대출을 받아 집을 사도 6개월 안에 꼭 그 집으로 들어가 살아야 합니다.
안 그러면 대출을 회수당할 수도 있습니다.
결국 앞으로는 세입자 보증금을 이용해 집을 사는 방식 자체가 사라진 겁니다.
2. 전세는 줄고 월세는 더 늘어날 가능성
그럼 이런 변화가 우리 같은 세입자에게는
어떻게 이어질까요?
전세 매물이 줄어들 수 있어요
투자자들이 전세를 끼고 집을 사지 않으면 시장에 전세 매물이 줄어듭니다.
그러면 자연스럽게 전세를 구하기 더 어려워지겠죠.
특히 서울·수도권처럼 인기가 많은 곳에서는 전세 구하기가 더 힘들어질 가능성이 큽니다.
월세나 반전세로 돌리는 집주인들
전세가 줄어들면 집주인들은 월세나 반전세(보증금 + 월세)로 돌리려는 경우가 더 늘어날 것이라고 생각됩니다.
이미 시장에서도 전세는 매물이 없고, 결국 월세로 구했다는 사례가 늘고 있습니다.
그럼 세입자 입장에서는 초기 목돈(보증금)은 줄어들어 좋을 수 있지만, 매달 고정적으로 나가는 월세가 부담이 될 수도 있습니다.
3. 세입자가 꼭 준비해야 할 3가지
앞으로 집을 전세나 월세로 구하려는 분들은 조금 더 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
보증금 돌려받을 수 있는지 꼭 확인하세요
갭투자가 막히긴 했지만, 이미 전세를 끼고 산 집주인들도 많습니다.
그중에는 대출이 많아 나중에 보증금을 못 돌려줄 수도 있습니다.
- 등기부등본에서 집에 얼마나 다른 빚(근저당)이 잡혀 있는지 꼭 확인하세요.
- 집주인이 전세보증금 반환보증에 가입했는지도 물어보세요.
- 가능하다면 세입자도 직접 보증보험에 가입해 두면 더 안전합니다.
월세 지출 계획 세워두세요
전세 대신 월세나 반전세로 바꾸는 집이 더 늘어날 수 있습니다.
보증금 부담은 줄어도 매달 내야 할 월세가 늘어나니, 앞으로 소득에서 이 월세를 무리 없이 낼 수 있을지 꼭 계산해 보세요.
집주인 상황도 살펴보세요
혹시 모를 상황에 대비해 집주인이 대출을 얼마나 받고 있는지, 경제적으로 안정적인지 살펴보는 것도 좋습니다.
요즘 같은 시기에는 이런 부분까지 꼼꼼히 보는 게 내 돈을 지키는 방법입니다.
결론: 갭투자가 사라진 시장, 세입자도 달라진 준비가 필요하다
27일 발표된 대출 규제로 갭투자는 이제 사실상 끝났다고 생각됩니다.
이로 인해 전세 물량은 줄고, 월세로 돌리는 집은 더 늘어날 가능성이 큽니다.
앞으로 우리 같은 세입자들은 더 꼼꼼히 계약서를 보고, 보증금 안전장치나 월세 부담을 미리 따져보는 지혜가 필요합니다.
조금 답답할 수도 있지만, 이런 변화는 한편으로는 과열된 시장을 식히고 집값, 전셋값이 조금 더 안정되는 기회가 될 수도 있습니다.
특히 무리하게 대출을 끌어다 집을 샀다가 부담을 크게 떠안는 상황은 이제는 훨씬 줄어들 수 있겠죠.
결국 중요한 건 내 소득과 생활 수준에 맞는 주거 계획을 세우고, 서두르지 않는 것입니다.
지금 꼭 집을 사야 하는지, 조금 더 기다려보는 게 나은지 가족과 충분히 상의한 후에 실행하는 것이 바람직하다 생각합니다.